― 賃料相場は全拠点平均・25㎡換算で月額+2,866円の上昇（前年同期比+4.4%）。収益還元評価で1棟あたり約530万円相当の資産価値押し上げに ―


不動産の開発・運用を行う株式会社robot home（本社：東京都中央区銀座6-10-1 GINZA SIX 9階、代表取締役CEO：古木大咲、証券コード：1435）は、当社が開発した賃貸住宅の成約データ（本号の集計対象：2025年1月〜2026年3月に契約開始した7,381件）に基づく「賃貸市況レポート」の定期公表を開始し、第1号（2026年第1四半期）を公開しました。2026年第1四半期の賃料相場は全拠点平均・25㎡換算で月額+2,866円の上昇（前年同期比+4.4%）となり、すべての築年数帯で前年を上回りました。収益還元法による試算では、この上昇は1棟（10戸）あたり約530万円の評価額上昇に相当します。あわせて本号より、賃料水準の定点観測のための「robot home賃料指数」（2025年第1四半期＝100）の公表を開始し、今号の指数は104.4となりました。

背景

公開されている賃貸市況情報の多くは募集賃料に基づくものであり、実際の成約価格を継続的に確認できるデータは限られています。当社は、自社開発物件で実際に成立した賃貸借契約という一次データに基づく「賃貸市況レポート」を、本号より四半期ごとに定期公表します。各号では、基準を固定した賃料指数の推移、直近四半期の前年同期比較、および賃料変化が物件の資産価値に与える影響の試算をお伝えします。

① 築年数帯別 平米単価の推移：すべての築年数帯で前年同期を上回る

当社開発物件の成約賃料（1㎡あたり月額）を、拠点・築年数帯の構成をそろえて築年数帯別に記録します。2025年第1四半期から2026年第1四半期までの平米単価（円/㎡・月額）は下表の通りです。

※賃貸料と共益費を合算した月額賃料÷専有面積を、拠点・築年数帯の構成を2025年の成約と同じにそろえて平均した値です。築16〜20年は成約件数が少ないため参考値として掲載しておりません。（なお、同帯の前年同期比も+3.8%とプラスでした）。

② robot home賃料指数：全体104.4、前年同期を上回る水準に

上表の平米単価をもとに、2025年第1四半期＝100として指数化し、変化を分かりやすく示したものが下記のグラフです。全体指数は2026年第1四半期に104.4となり、前年同期を上回りました。新築・築浅（築0〜5年）は111.2と、上昇をけん引しています。本指数は毎号、最新四半期の実績を1点ずつ追加して更新していきます。

③ 前年同期比較：築年数を問わず、賃料相場は前年を上回る

2026年第1四半期に契約開始した成約の賃料相場（1㎡あたり月額賃料）を前年同期と比較した結果、すべての築年数帯でプラスとなりました。新築・築浅（築0〜5年）の+11.2%に加え、築11〜15年で+4.0%と、築10年を超えた物件でも上昇しています。

※比較対象は2025年1〜3月期および2026年1〜3月期の成約。上表と同じく、拠点・築年数帯の構成を2025年の成約と同じにそろえた平米単価で比較しています。

④ 資産価値への換算：1年前より上がった月額+2,866円は、1棟あたり約530万円に相当

全拠点・全築年数平均の月額+2,866円（25㎡換算）の上昇は、1棟10戸の物件では年間約34万円の家賃収入増に相当します。これを想定利回り6.5%で収益還元評価した場合、物件の評価額は約530万円上昇する計算となります。上昇率の高い新築・築浅帯では同様の試算で約1,420万円、築11〜15年でも約440万円に相当し、築年数が経過した区分でも資産価値の押し上げが確認できます。

※25㎡・1棟10戸と仮定し、賃料差額を年換算のうえ当社販売実績に基づく想定利回り（6.5%）で割り戻した試算値です。個別物件の賃料・評価額を保証するものではありません。

本試算は、最新四半期のデータに基づき毎号更新してお伝えします。

考察：入居者の入れ替わりが、賃料と資産価値を押し上げる

築年数が経過した物件の賃料上昇は、入居者の入れ替わりのタイミングで、契約当時の賃料が現在の相場水準へ見直されることによって生じていると考えられます。新規供給物件の賃料水準が上昇するなか、相対的に割安となった既存物件に需要が向かい、既存物件の成約賃料を押し上げる構図です。この結果は、賃料の逓減を前提とした従来の収支想定や物件評価が、現在の市場環境においては保守的にすぎる可能性を示唆しています。

今後の展望

本レポートは四半期ごとに公表し、次号（Vol.2／2026年第2四半期）は2026年11月の公表を予定しています。当社は、賃料指数をはじめとする市況データの定点公開を通じて、オーナー様・投資家の皆様が保有資産の価値を適時に把握できる環境づくりを進めるとともに、成約データに基づく賃料査定・物件評価サービスの拡充を通じて、データドリブンな不動産経営を支援してまいります。

本調査は、当社が開発した賃貸住宅を対象に、2025年1月から2026年3月までに契約開始した7,381件の成約データを集計したものです。賃料相場は各四半期に契約開始した成約の平米単価（賃貸料と共益費を合算した月額賃料÷専有面積）の平均値、賃料指数は2025年第1四半期を100とした指数です。平米単価・賃料指数・前年同期比は、成約した部屋の拠点・築年数帯の構成が四半期ごとに変わる影響を除くため、拠点×築年数帯ごとの平米単価を2025年の成約件数の割合で加重平均して算出しています。賃貸借契約の成約には時期による繁忙期・閑散期があるため、比較は前年同期比を基本としています。公表後にデータの遡及改定を行う場合は、その内容と理由を改定号に明記します。

※25㎡換算値は平米単価×25㎡による試算値です。相場の平均値であり、個別物件の賃料を示すものではありません。

株式会社robot home概要

【 設 立 】2006年1月23日
【 資本金等 】74億7000万円(資本剰余金を含む)
【 代表取締役CEO 】古木 大咲
【 本 社 】〒104-0061 東京都中央区銀座6-10-1 GINZA SIX 9階
【 主な事業内容 】AI・IoT事業/robot home事業
【 主な子会社 】株式会社 rh labo/株式会社 rh investment
株式会社 rh maintenance/株式会社 rh warranty
株式会社 アイ・ディー・シー/株式会社Next Relation
Robot Home Reinsurance Inc.
【 ウェブサイト 】https://corp.robothome.jp